安徽省淮北市人大常委會

安徽省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于批準(zhǔn)《淮北市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》的決議



（2025年9月18日安徽省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過）



安徽省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議審查了《淮北市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，決定予以批準(zhǔn)，由淮北市人民代表大會常務(wù)委員會公布施行。





淮北市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例



（2025年8月27日淮北市第十七屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十五次會議通過 2025年9月18日安徽省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議批準(zhǔn)）



目　　錄



第一章　總　　則

第二章　業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第三章　物業(yè)服務(wù)

第四章　物業(yè)的使用和維護(hù)

第五章　法律責(zé)任

第六章　附　　則



第一章　總　　則



第一條　為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等物業(yè)管理相關(guān)主體合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

第三條　住宅小區(qū)物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)堅持黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立政府組織、部門協(xié)同、居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。

第四條　市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將其納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題，推進(jìn)物業(yè)管理與基層治理有機(jī)融合。

第五條　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉、換屆；

（二）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；

（三）指導(dǎo)業(yè)主委員會開展離任審計；

（四）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)；

（五）協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人的交接；

（六）組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決疑難事項；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好相關(guān)工作。

第六條　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，履行下列職責(zé)：

（一）制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展相關(guān)工作；

（三）監(jiān)督和管理建筑物及其附屬設(shè)施維修資金（以下簡稱專項維修資金）；

（四）依法制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等示范文本；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七條　縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府依法開展相關(guān)工作；

（二）監(jiān)督、管理專項維修資金；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動；

（五）組織開展相關(guān)工作人員培訓(xùn)；

（六）調(diào)處矛盾糾紛；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第八條　市、縣（區(qū)）人民政府有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，做好住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作：

（一）發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)收費政策的制定，將物業(yè)服務(wù)人信用信息納入公共信用信息目錄；

（二）公安機(jī)關(guān)依法查處從建筑物中拋擲物品行為，監(jiān)督、指導(dǎo)重要部位監(jiān)控安防系統(tǒng)的建設(shè)、維護(hù)和使用；

（三）自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)規(guī)劃核實和違法建設(shè)的認(rèn)定，協(xié)助做好全市物業(yè)信息系統(tǒng)建設(shè)工作；

（四）市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備的監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)服務(wù)價格違法行為；

（五）人防部門負(fù)責(zé)人防工程設(shè)施監(jiān)督管理；

（六）城市管理部門負(fù)責(zé)查處違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，違規(guī)裝飾裝修、設(shè)置廣告，以及破壞公共綠化、擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營等行為；

（七）消防救援機(jī)構(gòu)依法查處消防安全違法行為，督促相關(guān)主體落實消防安全責(zé)任。

其他有關(guān)部門和單位在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作。

第九條　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺，推廣用于業(yè)主決策電子投票、物業(yè)管理相關(guān)信息公開和物業(yè)管理糾紛投訴處理等，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。



第二章　業(yè)主大會及業(yè)主委員會



第十條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。六個月內(nèi)未召開的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主提交的成立業(yè)主大會書面申請報告之日起四十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會會議籌備組。

籌備組一般由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會代表五至九人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會組織業(yè)主推薦，所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組在業(yè)主委員會成立后自行解散。

第十一條　業(yè)主大會會議可以通過電子投票表決系統(tǒng)或者書面等方式，對有關(guān)事項進(jìn)行表決。業(yè)主大會會議不得就未公示議題進(jìn)行表決。

業(yè)主大會會議的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)向全體業(yè)主公示，公示時間不少于三十日，并告知物業(yè)所在地居（村）民委員會。

業(yè)主大會會議未能形成相關(guān)決議決定或者業(yè)主就表決結(jié)果存在重大意見分歧的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府報告。

第十二條　業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主推薦或者自薦，經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期一般不超過五年，委員可以連選連任。

業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員，其中候補(bǔ)委員所占比例不得超過委員會總?cè)藬?shù)的三分之一，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則與業(yè)主委員會委員相同。業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時，由候補(bǔ)委員按照得票多少依次遞補(bǔ)。

鼓勵和支持業(yè)主中符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、民主黨派人士、公職人員、居（村）民委員會成員以及具有財會、管理、法律等專業(yè)知識的人員參加業(yè)主委員會選舉。

籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格，提出候選人名單，在選舉日的十五日前將候選人基本信息向全體業(yè)主公示，公示時間不得少于七日，并報送街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。

第十三條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占、擅自使用業(yè)主共有財產(chǎn)；

（二）抬高、虛增、截留建筑物及其附屬設(shè)施的維修、檢測等費用；

（三）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者利害關(guān)系人的不正當(dāng)利益；

（四）明示、暗示物業(yè)服務(wù)人減免物業(yè)費；

（五）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（六）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

（七）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（八）拒不執(zhí)行業(yè)主共同決定的事項；

（九）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

業(yè)主委員會成員違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會終止其成員資格；業(yè)主、利害關(guān)系人有權(quán)向有關(guān)部門舉報，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

第十四條　實行業(yè)主委員會工作報告、履職評估制度。業(yè)主委員會每年應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會述職，并向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府報告工作情況。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主對業(yè)主委員會工作情況進(jìn)行評估，并將評估結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十五條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費，以及業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼可以由全體業(yè)主分?jǐn)偅�也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的使用情況、工作補(bǔ)貼以及標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會確定，定期由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十六條　業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居（村）民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

居（村）民委員會組織換屆選舉工作的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會換屆工作小組，由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉。換屆工作小組由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會、現(xiàn)業(yè)主委員會成員代表和業(yè)主代表組成，人數(shù)為五至九人單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會組織業(yè)主推薦。換屆工作小組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定。

第十七條　物業(yè)管理區(qū)域由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以由業(yè)主自行管理。所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會等相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和監(jiān)督。

全體業(yè)主或者執(zhí)行機(jī)構(gòu)可以參照本條例依法決定共同事項和實施物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)對自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用、期限、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人等內(nèi)容作出約定并公示。業(yè)主自行管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防、安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理維修和養(yǎng)護(hù)。

第十八條　物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織成立物業(yè)管理委員會：

（一）老舊小區(qū)不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但確有困難未成立的；

（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

物業(yè)管理委員會可以由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表等七至十一人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于二分之一。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委員會成立之日起五日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示委員名單，并告知縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會履行職責(zé)一般不超過兩年，業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，物業(yè)管理委員會自行解散。



第三章　物業(yè)服務(wù)



第十九條　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，依法約定前期物業(yè)管理事項。

第二十條　新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)開展物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗，如實記錄承接查驗物業(yè)的現(xiàn)狀、存在的問題，提出解決方法，明確責(zé)任主體、解決期限和復(fù)驗要求；未進(jìn)行承接查驗的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)人不得承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)。

承接查驗過程中，應(yīng)當(dāng)邀請業(yè)主代表和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府派員參加，必要時可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依法辦理承接查驗備案手續(xù)，并將承接查驗情況在物業(yè)交付時書面告知業(yè)主。

物業(yè)承接查驗檔案資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)妥善保管，業(yè)主有權(quán)免費查詢。

第二十一條　物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同減少物業(yè)服務(wù)事項、降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、增加收費內(nèi)容；

（二）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)；

（三）擅自利用或者允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動；

（四）采取停止供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催交物業(yè)費；

（五）違反規(guī)定對建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行改造；

（六）出售、泄露或者非法提供、使用業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（七）干擾業(yè)主大會成立、業(yè)主大會會議召開和業(yè)主委員會選舉；

（八）強(qiáng)制業(yè)主、物業(yè)使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備；

（九）損壞、擅自停用公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備；

（十）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則禁止的其他行為。

第二十二條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案、資料：

（一）物業(yè)承接查驗有關(guān)檔案、資料；

（二）監(jiān)控安防系統(tǒng)、電梯、水泵、消防等設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；

（四）業(yè)主共有部分經(jīng)營管理檔案；

（五）住宅裝飾裝修管理資料；

（六）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

第二十三條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開并及時更新下列事項：

（一）物業(yè)服務(wù)人營業(yè)執(zhí)照、項目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式、維修保養(yǎng)記錄以及安全運行狀況；

（四）業(yè)主共有資金、年度專項維修資金使用情況，利用共有部分從事經(jīng)營活動產(chǎn)生的收益、物業(yè)費收支情況；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公開的其他事項。

業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第二十四條　物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；

（二）接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（三）加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域的巡查，及時對違法違規(guī)以及不文明行為進(jìn)行勸阻，并向有關(guān)部門報告，配合做好處理工作；

（四）做好安全隱患排查和防范工作，發(fā)現(xiàn)安全風(fēng)險隱患的，及時設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報告；

（五）配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、有關(guān)部門和居（村）民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作；

（六）協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第二十五條　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以組織居（村）民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表等對物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量評價。縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價進(jìn)行指導(dǎo)。

第二十六條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，具體范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)由發(fā)展改革部門按照國家和省有關(guān)規(guī)定，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素，每三年對物業(yè)服務(wù)等級的基準(zhǔn)價和浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

第二十七條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

第二十八條　鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)人向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康等領(lǐng)域延伸，滿足居民多樣化多層次居住生活需求，與業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)交付后依法訂立個性化服務(wù)合同，提供有償服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人提供個性化服務(wù)事項的，應(yīng)當(dāng)公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)。

第二十九條　對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定整治改造計劃，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。

老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，主要由政府承擔(dān)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)居民協(xié)商確定老舊住宅小區(qū)的管理模式，指導(dǎo)成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，推動建立物業(yè)管理長效機(jī)制。

老舊住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費，由縣（區(qū)）人民政府承擔(dān)，物業(yè)費由業(yè)主承擔(dān)。



第四章　物業(yè)的使用和維護(hù)



第三十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自變動房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)，挖掘房屋地下空間；

（二）侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變住宅用途；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（六）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（七）侵占、損毀公共綠化及其附屬設(shè)施；

（八）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（九）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；

（十）違反用電安全要求，在住宅內(nèi)為電動自行車充電或者私拉電線和插座充電；

（十一）在建筑物內(nèi)的疏散通道、樓梯間、安全出口等公共區(qū)域停放電動自行車或者為電動自行車充電；

（十二）產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲干擾他人正常生活；

（十三）從建筑物中拋擲物品；

（十四）埋壓、圈占、遮擋消火栓，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和登高場地；

（十五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

有前款所列行為的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，及時向有關(guān)部門報告。

第三十一條　業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)在開工前告知物業(yè)服務(wù)人，并配合進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查和監(jiān)督，及時勸阻違規(guī)裝飾裝修行為；對拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報告有關(guān)部門。

房屋裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時清理；委托物業(yè)服務(wù)人清理的，按約定支付清理費用。

第三十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位（庫）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用共有道路或者其他共有場地用于停放車輛的車位，屬于業(yè)主共有。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)，按照規(guī)定利用公共停車位建設(shè)相對集中的公共充電基礎(chǔ)設(shè)施并提供充電服務(wù)。業(yè)主安裝充電基礎(chǔ)設(shè)施時，符合規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主或者其委托的施工單位，提供相關(guān)圖紙和資料，協(xié)助現(xiàn)場勘查、施工。

第三十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的公共收益包括：

（一）利用業(yè)主共有的建筑物、停車場地、綠地、道路、通道、樓梯、房屋外墻、電梯、照明設(shè)施等共有部分從事經(jīng)營活動產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）因業(yè)主的共有部位、設(shè)施被侵占或者被依法征收征用所得的賠償、補(bǔ)償費用；

（三）共有資金產(chǎn)生的孳息；

（四）其他合法收入。

第三十五條　經(jīng)業(yè)主共同決定，公共收益可以用于下列支出：

（一）補(bǔ)充專項維修資金；

（二）維修、更新、改造、增設(shè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外；

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費，業(yè)主委員會委員工作補(bǔ)貼；

（四）第三方審核、審計、檢測所需費用；

（五）業(yè)主大會決定的其他可以使用公共收益的事項。

第三十六條　住宅小區(qū)公共收益應(yīng)當(dāng)單獨列賬，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與居（村）民委員會設(shè)立公共收益共管賬戶；業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會可以決定與居（村）民委員會設(shè)立公共收益共管賬戶。

實行公共收益共管賬戶的，居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人使用公共收益的程序、范圍、額度等加強(qiáng)監(jiān)督，規(guī)范公共收益使用。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)做好對公共收益共管賬戶的監(jiān)督管理。

第三十七條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家、省有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。建設(shè)單位自持、出租住房需要交納專項維修資金的，專項維修資金由建設(shè)單位交納。

業(yè)主的專項維修資金賬戶余額低于首次交存的百分之三十或者未建立賬戶的，經(jīng)業(yè)主共同決定籌集專項維修資金；續(xù)籌、補(bǔ)建方式、金額等具體事項由管理規(guī)約約定或者業(yè)主共同決定；未成立業(yè)主委員會的，由所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主續(xù)籌、補(bǔ)建。

第三十八條　縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、公安、市場監(jiān)督管理、消防救援等部門和機(jī)構(gòu)為主體的綜合執(zhí)法服務(wù)進(jìn)小區(qū)工作機(jī)制和違法行為投訴登記制度，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常監(jiān)管和執(zhí)法聯(lián)動，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)公布執(zhí)法責(zé)任單位和責(zé)任人聯(lián)系方式。

第三十九條　市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)投訴、舉報受理處置機(jī)制，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)管理活動中的投訴、舉報，應(yīng)當(dāng)及時受理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人、舉報人；屬于其他部門和單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門和單位并告知投訴人、舉報人。



第五章　法律責(zé)任



第四十條　違反本條例第二十一條第四項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人采取停止供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催收物業(yè)費的，由城市管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評。

第四十一條　違反本條例第二十二條第一項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未建立和保存物業(yè)承接查驗檔案、資料，造成物業(yè)承接查驗檔案、資料遺失的，由城市管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評，并處二萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第二十二條第二項、第三項、第四項、第五項、第六項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不按照規(guī)定建立和保存相關(guān)檔案、資料的，由城市管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評。

第四十二條　違反本條例第二十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定如實公開并及時更新有關(guān)信息的，由城市管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評。

第四十三條　違反本條例規(guī)定，市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)部門及其工作人員在工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分。

第四十四條　違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。



第六章　附　　則



第四十五條　本條例自2026年1月1日起施行。